住宅城乡建设部办公厅 财政部办公厅有关进一步充分发挥住房专项维修资金在老旧小区和电梯轿厢更新改造中适用功效的通告

 各省市、自治州住房城乡建厅、财政厅，市辖区建设局（房地局）、市财政局，新疆兵团建委、财务局：

依据《住房专项维修资金管理条例》（住建部、财政部令第165号，下称《办法》）的相关要求，为进一步充分发挥住房专项维修资金（下称维修资金）在老旧小区和电梯轿厢更新改造中的适用功效，提升维修资金的应用高效率，维护保养维修资金使用者的合法权利，现将相关事宜通告如下所示：

一、用好维修资金，适用老旧小区和电梯轿厢更新改造

老旧小区更新改造，有益于改进居住环境，提高广大群众的生活品质，推动大城市的有机化学升级和不断发展趋势，是造福老百姓的惠民工程。老旧电梯升级，有益于便捷小区业主住户的交通出行，清除电梯轿厢运作的安全风险，确保广大群众的人身安全安全性。增加维修资金的资金投入，是创建老旧小区和电梯轿厢更新改造多方面资产筹集体制的有效途径，有益于完成用其所长，提升维修资金应用高效率，充分发挥维修资金在确保住房同用位置、同用设备设备维护、升级和更新改造中的充分功效。

二、确立应用范畴，突显更新改造的总体目标关键

维修资金的应用，应当《办法》要求的运用范畴和分担标准，遵循省时省力、公开化、收益人和压力人相一致的标准。

在老旧小区更新改造中，维修资金适用于房子失修虚损、服务设施不全、隔热保温环保节能缺少、自然环境脏乱的居民小区，更新改造关键包含以下几点：

（一）房子本身：平屋面及外墙防水、墙体及楼梯道掩盖、构造抗震加固、电子门禁加设、窗门拆换、排水管道线升级、建筑环保节能及隔热保温设备更新改造等；

（二）服务设施：交通设施修补、地面硬底化、照明灯具设备升级、排水管道设备更新改造、安全性防范设施补建、废弃物仓储设备升级、园林绿化作用提高、助残设备加设等。

在电梯轿厢升级中，维修资金适用于运作時间超出15年的老旧电梯的检修和拆换。未配置电梯轿厢的年久住房，符合我国和地区现行标准相关要求的，经专用一部分占建筑物占地面积三分之二以上的客户且占总人数三分之二以上小区业主（下称双三分之二）允许，可以应用维修资金安装电梯。

全国各地可以依据具体情况明确本地域老旧小区及电梯轿厢更新改造的规范和內容。

三、进一步做好本职工作，加强维修资金应用的具体指导监管

应用维修资金更新改造老旧小区和升级电梯轿厢，应当《办法》第二十二条和第二十三条要求的程序流程办理。在应用维修资金全过程中，全国各地住房城乡基本建设（房地产业）单位理应加强对业主大会、业委会和物业管理公司的辅导和监管，实行公布招标投标方法聘用施工方，正确引导第三方技术专业组织参加审价、工程监理、工程验收等应用管理方面，催促业委会和物业管理公司执行维修资金的用前决议、工程项目內容、工程验收結果及花费分担等事宜的公示公告责任，确保维修资金应用的公开化。与此同时，理应催促施工单位或是公有住房房屋出售企业，分担未卖出商品房或是公有住房的更新改造花费，加强贯彻落实住房城乡基本建设（房地产业）单位或是社区居委会、城镇市人民政府机构代修的责任，以确保严重危害房子安全性的紧急状况产生时，老旧小区和电梯轿厢更新改造工作中可以立即进行。

应用维修资金升级、安装电梯的，理应接纳质量监督机构的技术性具体指导和监督管理，理应获得质量监督单位出示的鉴定意见和工程验收达标证实。

应用维修资金进行老旧小区和电梯轿厢更新改造，理应合乎财务会计和会计核算制度的相关要求。应用由财政部门负责的售出公有住房维修资金，业委会、物业管理公司或是公有住房房屋出售企业理应向财政部门申请办理税前列支。

维修资金的应用和管理方法，理应依规接纳审计部门的审计监督，并向社会发展公布财务审计結果。

四、提升决议标准，提升小区业主机构的管理决策高效率

在老旧小区和电梯轿厢更新改造中应用维修资金，为化解小区业主“双三分之二”决议难点，减少业主大会和业委会的管理决策成本费，提升小区业主应用维修资金的管理决策高效率，全国各地可以依据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房子〔2009〕274号）的相关要求，具体指导业主大会在管理方法要求和业主大会议事规则中承诺下列决议方法：

（一）授权委托决议：小区业主将一定阶段内维修资金应用事宜的投票权，以书面通知授权委托给业委会或是小区业主意味着行驶；

（二）结合决议：业主大会对特殊范畴内的维修资金的应用事宜，采用一次性结合决议根据后，受权业委会或是物业管理公司分次应用；

（三）默认设置决议：业主大会承诺将未参加网络投票的客户视作允许维修资金应用事宜，相对应选举权数记入已投的反对票；

（四）质疑决议：在维修资金应用事宜中，持抵制建议的小区业主专用一部分占建筑物占地面积三分之一下列且占总人数三分之一以下的，视作决议根据。

五、保证紧急检修，立即清除房子应用安全风险

产生以下严重危害住房应用和人身安全资金安全的紧急状况，必须应用维修资金对老旧小区和电梯轿厢马上开展更新改造的，可以不通过小区业主“双三分之二”决议允许，立即申请办理应用维修资金：

（一）电梯故障；

（二）消防设备常见故障；

（三）平屋面、墙体漏水；

（四）二次供水离心水泵运作终断；

（五）排水管道设备阻塞、崩裂；

（六）门头建筑立面存有掉下来风险；

（七）别的严重危害住房应用和人身安全资金安全的紧急状况。

老旧小区和电梯轿厢更新改造必须紧急应用维修资金的，业委会、物业管理公司或是公有住房房屋出售企业向物业管理所在城市的住房城乡基本建设（房地产业）单位、公有住房维修资金管理方法单位提交申请。

沒有业委会、物业管理公司或是公有住房房屋出售企业的，可以由社区居民联合会提交申请，住房城乡基本建设（房地产业）单位或是社区居委会、城镇市人民政府机构代修，代修花费从检修资金账户中税前列支。

住房城乡基本建设（房地产业）单位、公有住房维修资金管理方法单位理应在收到紧急应用维修资金申请办理后3个工作中日内做出审批决策。紧急检修竣工验收后，机构检修的企业理应将应用维修资金总金额及小区业主分担状况在居民小区内的明显部位公示公告。

六、基本建设服务平台，确保小区业主的合法利益和民主权利

全国各地理应灵活运用移动互联、互联网大数据和云计算技术等当代互联网信息科技，基本建设小区业主一同管理决策平台网站，有利于客户根据电子计算机和手机上等电子设备参加住宅小区一同事务管理管理决策，提升小区业主参加维修资金应用决议的投票率，确保计票的准确度，处理小区业主在场投票选举的难点。

全国各地维修资金管理方法单位理应创建统一的维修资金管理信息系统，推动检修资金归集、应用、计算、查看和监管等作业的数字化和网络化，逐步推进维修资金流程管理规范性、全过程要素恢复出厂设置、监管透明度，开拓省时省力的查看方式，切实维护小区业主维修资金的自主权和民主权利。

为增加维修资金应用管理方法的公布幅度，全国各地维修资金管理方法单位理应创建维修资金公示规章制度，将本地域本年度维修资金交存、开支、升值和盈余等状况在当地政府网址、书报刊等媒介上开展公示。全国各地住房城乡基本建设（房地产业）主管机构理应具体指导监管业委会、物业管理公司创建维修资金公示制度，将本住宅小区本年度维修资金应用、升值和盈余等状况在居民小区内的明显部位公示公告。

七、加强数据分析，创新发展维修资金应用管理方案

2014年逐渐创建的检修资金归集、应用、升值和管理方法数据分析规章制度，是全方位摸透维修资金实数，立即把握维修资金管理方法动态性信息内容，輔助检修资金监管工作中和健全维修资金政策法规现行政策的基本性工作中。全国各地维修资金管理方法单位理应十分重视各项任务，健全维修资金统计分析规章制度和信息报送制度，加强维修资金监管的动态性检测和剖析，全方位、精确、立即归纳汇报维修资金基本性数据信息。

在增加维修资金对老旧小区和电梯轿厢更新改造的支撑幅度的与此同时，全国各地理应以当今维修资金应用管理方法中存在问题为导向性，参考世界各国优良经验，依据当地的具体情况，积极推进在维修资金应用中引进商业险，在专用存款账户金融机构挑选 中引进销售市场激励机制等体制机制创新，进一步充分发挥维修资金针对确保住宅一切正常应用的充分功效。　　

                                                                                                                                                            我国住宅和城乡建设部办公厅
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                                                                                        　                                                                              2015年10月17日